Bei einer Globalbelastung von Immobilien im Zuge eines Immobiliendarlehens werden mit einer sog. Globalgrundschuld gleichzeitig mehrere Immobilien in deren einzelnen Grundbuchblättern belastet. Dies kommt i.d.R. bei Finanzierungen von Neubauten zum Tragen. Der Bauträger benötigt für den Bau mehrerer Immobilien meist eine hohe Darlehenssumme. Da nur das gesamte Bauprojekt diese Summe werthaltig abdeckt, wird eine Grundschuld (die Globalgrundschuld) in den Grundbuchblättern der einzelnen Objekte eingetragen.
Wird z.B. ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten erstellt, können bereits einzelne Wohnungsgrundbücher gemäß beantragter Teilung beim Grundbuchamt gebildet werden. In diesem Beispiel benötigt der Bauträger eine Immobilienfinanzierung in Höhe von 1 Mio EUR; die finanzierende Bank benötigt somit eine Sicherheit für Ihr bereitgestelltes Darlehen in Höhe diesen 1 Mio EUR. Eine Wohnung hat in diesem Fall einen Wert von ca. 100.000 EUR. Damit das Kreditinstitut in Höhe der gestellten Darlehenssumme abgesichert ist, müssen alle 10 Wohnungen mit einer Grundschuld im Grundbuch beliehen werden – dies geschieht mit der sog. Globalgrundschuld. In jedem Wohnungsgrundbuchblatt ist ein Vermerk gegeben, dass sich diese Globalgrundschuld auch auf weitere Wohnungen bezieht. Schuldner und Sicherheitengeber ist der Bauträger, welcher auch noch Eigentümer der Wohnungen ist.
Werden die Wohnungen weiterverkauft, bestehen viele Banken auf Löschung dieser Globalgrundschuld. Sollte dies jedoch nicht möglich sein (oftmals refinanziert sich der Verkäufer ja über den Verkauf der Wohnungen und kann erst dann das Darlehen über 1 Mio EUR an seine Bank zurückzahlen), kann die Bank des Bauträgers eine Freistellungserklärung an die Bank des neuen Wohnungskäufers erteilen. Diese Erklärung bestätigt die Löschung der Globalgrundschuld in dem jeweiligen Wohnungsgrundbuch, sobald der Wohnungskäufer den kompletten Kaufpreis gezahlt hat. Durch die Kaufpreiszahlung in Höhe von 100.000 EUR an den Bauträger bzw. an die Bank des Bauträgers reduziert sich die Darlehensschuld um diese Summe. Aus diesem Grund kann die Globalgrundschuld aus diesem Wohnungsgrundbuch gelöscht werden. Jedoch erst nach Kaufpreiszahlung.
Die Bank des Wohnungskäufers benötigt diese Freistellungserklärung zwingend zur Auszahlung, da das Kreditinstitut sonst keine Sicherheit im Grundbuch hätte. Die Grundschuld dieser Bank würde erst nach der Globalgrundschuld im Wohnungsgrundbuch eingetragen werden. Sollte der Wohnungskäufer seinen Darlehensverpflichtungen nicht nachkommen können, müsste die Wohnung im Zuge der Zwangsversteigerung (im schlimmsten Fall) veräußert werden. Sollte hier die Globalgrundschuld immer noch im Wohnungsgrundbuch im sog. ersten Rang stehen, würde die Bank des Bauträgers von dem Erlös aus der Versteigerung profitieren – die Bank des Wohnungskäufers bzw. Wohnungseigentümers würde leer ausgehen.