Der Begriff Annuität leitet sich ab von dem lateinischen Wort „annus“ für Jahr und bezeichnet während eines Jahres regelmäßig fließende Zahlungen. Doch obwohl in der Finanzwelt zwischen der konstanten und der variablen Annuität unterschieden wird, wird kurioser Weise nur das mit einer konstanten Annuität ausgestattete Darlehen Annuitätendarlehen genannt. Die Darlehensform, bei der die zu erbringenden Annuitäten variabel sind, ist als Tilgungsdarlehen geläufig.
Die konstante Annuität beinhaltet sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzende, während der gesamten Zinsfestschreibungsphase gleich bleibende Raten. Da die Zinsen mit jedem getilgten Betrag etwas geringer werden, sofern eine sofortige Tilgungsverrechnung vereinbart wurde, erhöht sich bei gleich bleibender Rate zwangsläufig kontinuierlich der Tilgungsanteil. Der vereinbarte Tilgungssatz ist somit auch nur bei der ersten Zahlung tatsächlich korrekt, was erklärt, warum im Darlehensvertrag eines Annuitätendarlehens von einer „anfänglichen Tilgung“ gesprochen wird.
Im Unterschied dazu ist bei einem Tilgungsdarlehen mit variabler Annuität der Tilgungsanteil absolut festgeschrieben. Da auch bei dieser Darlehensvariante Tilgungsleistungen zu einer Reduzierung der Zinsen führen, muss zwangsläufig die Höhe der Rate mit jeder Zahlung reduziert werden, um einen gleich bleibenden Tilgungsverlauf darzustellen.
Annuitäten sind als monatliche, vierteljährliche, halbjährliche und in Ausnahmefällen auch als jährlich einmalige Zahlungen vereinbar. Unterschieden wird zwischen der vor- und der nachschüssigen Annuität. Bei der vorschüssigen Zahlung werden Zins- und Tilgung am Anfang, bei nachschüssiger Annuität am Ende der Zahlungsperiode fällig. Durch diese Unterschiede verändert sich der effektive Zinssatz, das bedeutet, vorschüssige Zahlungen reduzieren den effektiven Jahreszins. Auch die vereinbarte Form der Tilgungsverrechnung wirkt sich auf den Effektivzins aus. Während es früher durchaus üblich war, die Darlehensverträge mit einer jährlich nachträglichen Tilgungsverrechnung auszustatten, ist heute die sofortige Tilgungsverrechnung der Normalfall. Das bedeutet, dass eingehende Tilgungsleistungen sofort mit der Darlehensvaluta verrechnet werden, was mit jeder geleisteten Annuität eine Reduzierung des Zinsanteils nach sich zieht.
In der Praxis haben sich die Annuitätendarlehen mit den langfristig gleich bleibenden Raten bewährt, da sie dem Kreditnehmer eine langfristige Liquiditätsplanung ermöglichen. Wenn auch Annuitätendarlehen vor allem aus der Baufinanzierung bekannt sind, haben sie doch auch als so genannte gewerbliche Kredite in Verbindung mit Investitionen eines Wirtschaftunternehmens große Bedeutung. Der Vorteil eines Annuitätendarlehens liegt auch hier in der langfristig möglichen Kalkulation. Als Nachteil eines mit einer Annuität ausgestatteten Darlehens wird oft die während der Zinsfestschreibung nicht mögliche vorzeitige Rückzahlung genannt. Die Annuität ist jedoch eine Folge der Zinsfestsschreibung und der dadurch ausgelösten Rückzahlungssperrfrist, nicht aber deren Ursache.