Stellt ein Kunde einer Bank einen Darlehensantrag, wird zuerst seine Kreditwürdigkeit geprüft. Hierzu werden die Einkommensnachweise gesichtet und eine Haushaltsrechnung aufgestellt. Diese Haushaltsrechnung enthält sowohl alle regelmäßigen Einnahmen als auch Ausgaben. Nur bei einem positiven Überschuss kann der Kredit vergeben werden. Doch nicht nur die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers ist für die Kreditvergabe entscheidend. Die Banken prüfen gleichzeitig, ob die gestellte Sicherheit, die eingetragene Grundschuld, auch werthaltig ist. Hierzu wird eine Beleihungsprüfung bei der Baufinanzierung vorgenommen. Bei dieser Prüfung ermitteln die Banken den aktuell auf dem Markt erzielbaren Wert für die Immobilie. Dabei werden sowohl der Boden- als auch der Immobilienwert berücksichtigt. Um etwaige Verluste bei einer Zwangsversteigerung zu kalkulieren, wird vom Verkehrswert nochmals ein 10-20%iger Sicherheitsabschlag vorgenommen. Der jetzt errechnete Wert wird als Beleihungswert bezeichnet.
Für die Beleihungsprüfung benötigen die Banken einige Unterlagen vom Kreditnehmer. Schließlich entscheidet sich der Sicherheitsabschlag auch nach der Lage des Objektes sowie dessen Zustand. Letztlich können zudem Vorlasten im Grundbuch eingetragen sein, die den Wert des Hauses verringern oder seinen Wiederverkauf gar unmöglich machen (Bsp. lebenslanges Wohnrecht für einen Mieter). Kreditnehmer müssen daher sowohl den aktuellen Grundbuchauszug als auch die Flurkarte sowie Objektbilder einreichen. Anhand dieser Unterlagen wird der derzeitige Wert geschätzt. Bei Darlehensaufnahmen ab einer bestimmten Summe, oft ab 250.000 Euro, wird zudem ein Wertgutachter gebeten, das Haus zu bewerten.
Grundsätzlich vergeben die Banken ihre Kredite nur bis zu einer bestimmten Grenze dieses Beleihungswertes. Beträgt der Darlehensbedarf lediglich 40-50% des Beleihungswertes, können erstrangige Darlehen vergeben werden. Diese haben den Vorteil eines günstigen Zinssatzes, da sie für die Banken ein nur geringes Risiko bergen. Demgegenüber müssen Darlehensnehmer, die ihren gesamten Kaufbetrag finanzieren wollen und somit einen Kreditbedarf von 100% des Beleihungswertes haben, einen deutlich höheren Zinssatz bezahlen. Der Aufschlag der Banken auf den derzeitigen Marktzins ist jedoch abhängig von der persönlichen Kreditwürdigkeit und vom Einkommen.
