Bei der Sicherungsgrundschuld handelt es sich nicht um einen eigenständigen Grundschuldtyp, sondern um eine gewöhnliche Grundschuld. Diese wird durch einen Sicherungsvertrag zwischen Eigentümer/Sicherungsgeber und Grundschuldgläubiger zur Sicherstellung einer oder mehrerer Forderungen zur Verfügung gestellt.
Gesetzliche und vertragliche Grundlagen
Die Sicherungsgrundschuld basiert, wie auch die gewöhnliche Grundschuld, auf den gesetzlichen Regelungen der §§ 1191 ff. BGB, wird als normale Grundschuld im Grundbuch eingetragen und kann im Grundbuch nicht als Sicherungsgrundschuld gekennzeichnet werden. Die gesetzlichen Regelungen werden durch die sogenannte Sicherungsabrede (umgangssprachlich auch „Zweckerklärung“ oder „Verwendungszweckerklärung“ genannt) zwischen Sicherheitengeber (=Eigentümer) und Sicherheitennehmer ergänzt. Die Sicherungsabrede ist ein zweiseitig verpflichtender Vertrag, der keine dingliche Wirkung hat, sondern die Parteien schuldrechtlich bindet. Die Vertragsinhalte der Sicherungsabrede sind zwischen den Parteien frei vereinbar und können auch jederzeit durch individuelle Abreden geändert oder ergänzt werden. Der Bank stehen aus der Sicherungsabrede meist umfangreiche Informations- und Kontrollrechte (z.B. das Recht auf Besichtigung des Grundstückes, die Befugnis sich Pacht- und Mietverträge vom Eigentümer vorlegen zu lassen oder Auskünfte über Rückstände öffentlicher Lasten einzuholen) zu. Im Gegenzug wird die Bank meist verpflichtet, auf die berechtigten Belange des Kreditnehmers Rücksicht zu nehmen und die Grundschuld nach Rückzahlung der besicherten Verbindlichkeiten an den Eigentümer zurückzugewähren bzw. im Grundbuch löschen zu lassen.
Rückgewähr der Grundschuld
Die Grundschuld als abstrakte Sicherheit ist vom Bestand einer Forderung grundsätzlich unabhängig. Dennoch hat der Sicherungsgeber nach Rückzahlung der gesicherten Verbindlichkeiten ein Recht auf Rückgewähr der Grundschuld. Dieses Recht ist meistens in der Sicherungsabrede zwischen Sicherungsgeber und Sicherungsnehmer vereinbart. Sollte dies nicht der Fall sein, ergibt sich dieses Recht für den Eigentümer dennoch aus dem § 812 BGB (Herausgabeanspruch).
Nachrangige Gläubiger fordern oft, dass der Eigentümer den abtretbaren Rückgewähranspruch zusätzlich abtreten, um im Falle der Rückzahlung der vorrangig bescherten Verbindlichkeiten die eigene Sicherungsposition zu verbessern.
Verwertung der Grundschuld
Die Verwertung einer Grundschuld ist in Form des freihändigen Verkaufes (mit Zustimmung des Eigentümers/Sicherungsgebers) sowie der Zwangsvollstreckung (ohne Zustimmung des Eigentümers/Sicherungsgebers) möglich. Als Alternativen der Zwangsvollstreckung sind die Zwangsversteigerung sowie die Zwangsverwaltung möglich.