Es ist zunächst einmal eine unbewiesene Behauptung wenn jemand der Meinung ist, Eigentümer einer Immobilie zu sein. Erst wenn im Grundbuch tatsächlich die genannte Person als Eigentümer eingetragen ist, kann auch von einem Immobilieneigentum gesprochen werden. Insofern reicht es in Deutschland auch nicht aus, wenn sich Käufer und Verkäufer mündlich über einen Eigentumswechsel einer Immobilie verständigen und vor einem Notar diese Absicht notariell beurkunden lassen.
Dabei kommt im Vorfeld einer notariellen Beurkundung auch der Inhalt des entsprechenden Grundbuches einer Bedeutung zu. Zwar wird niemand eine Immobilie verkaufen können, die er nicht wirklich besitzt. Dennoch ist der Inhalt des Grundbuches Bestandteil des notariellen Kaufvertrages und der Notar nimmt im Vorfeld der Beurkundung Einsicht in das Grundbuch. Denn neben der Lage der Immobilie und der entsprechenden Größe und Beschaffenheit finden sich die Namen der Eigentümer mit ihren jeweiligen Eigentumsanteilen darin wieder und in den Abteilungen II und III des Grundbuchs sind Wege-, Rohrleitungs-, lebenslange Wohn- oder Nießbrauchsrechte eingetragen, während in der Abteilung III die jeweiligen Gläubiger ihre für die Immobilienfinanzierung bereitgestellten Darlehen durch Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek abgesichert haben.
Dieses Recht der Einsichtnahme haben Notare grundsätzlich, egal ob sie in Zukunft eine entsprechende Beurkundung des Objektes wahrnehmen oder nicht. Ansonsten haben nur die Personen ein Recht auf Einsichtnahme, die ein berechtigtes Interesse haben. Dazu gehört keinesfalls ein potenzieller Käufer. Dieser darf erst in das Grundbuch sehen, wenn er als rechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Insofern genügt es auch nicht von einem berechtigten Interesse zu sprechen, sollte jemand als Kaufinteressent Einblick in das Grundbuch nehmen wollen.
Grundsätzlich, d.h. ohne Nachweis des berechtigten Interesses, bekommen Notare und von Notaren beauftragte Rechtsanwälte Grundbucheinsicht sowie die dinglich berechtigten Eigentümer und Gläubiger sowie Personen, die für den Einzelfall eine Zustimmung des Eigentümers für die Einsichtnahme erhalten haben. Öffentliche Vermessungsingenieure und Behörden im Sinne des § 35 GG erhalten außerdem ohne Nachweis des berechtigten Interesses Grundbucheinsicht.
Die Einsichtnahme in das Grundbuch ist gebührenfrei; wer allerdings eine Abschrift aus dem Grundbuch bekommen möchte, so z.B. die Hypothekengläubiger nach erfolgter Eintragung, muss eine entsprechende Gebühr für einen Grundbuchauszug zahlen, die aber auch dem jeweiligen Eigentümer auferlegt werden kann.