Junge Familien, Selbständige und Personen, die ihr Geld gut anlegen möchten, stehen beim Kauf einer Immobilie oder beim Bau des Eigenheims vor vielen Fragen rund um das Thema Baufinanzierung. Da das Thema sehr komplex ist und hier auch vermeidbare Fallstricke lauern, sollen Bauherr oder Bauherrin und Käufer oder Käuferin in diesem Artikel mit den nötigen Informationen versorgt werden.
Günstige Zinssätze locken…, aber nicht so voreilig!
Die momentan niedrigen Zinssätze laden gerade dazu ein, eine Immobilie zu kaufen oder ein Eigenheim zu bauen. Im Gegensatz zu den ständig steigenden Mieten reduzieren sich die monatlichen Belastungen beim Eigenheim mit einer vernünftigen und maßgeschneiderten Baufinanzierung. Hierbei beleuchtet man sowohl die finanzielle Seite mit Zinsfestschreibungen, Kreditraten und der möglichen finanziellen Belastung. Andererseits geht es auch um die Sicherheit der Familie und die Weiterzahlung von Kreditraten in Notsituationen wie zum Beispiel Arbeitslosigkeit oder Krankheit.
Manch einer wird in schweren Zeiten darum kämpfen, sein Eigentum zu halten, während wiederum andere eine Immobilie als Geldanlage sehen und den Gewinn einfahren. Um eine maßgeschneiderte Baufinanzierung sollte man sich so oder so sehr sorgfältig kümmern. Denn auch wenn jeder Bauherr berechtigt ist, nach der Zinsfestschreibung sein Darlehen umzuschulden und einen günstigeren Finanzierungs-Anbieter zu finden, so hilft es doch viele Jahre lang, die richtige Finanzierung gewählt zu haben.
In den folgenden Abschnitten dieses Artikels geht es um die speziellen Arten der Baufinanzierung, die Anbieter für Darlehen und Fördermittel, die Voraussetzungen für eine Baufinanzierung und die vermeidbaren Fehler und Fallstricke.
Baufinanzierungsarten im Überblick: Annuitätendarlehen, Bausparverträge und mehr
Die klassische Art der Baufinanzierung ist die Finanzierung mit laufender Tilgung. Dabei wird das Darlehen in gleichbleibenden Beträgen zurückgezahlt. Diese Beträge setzen sich aus dem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Dabei sollte eine anfängliche Tilgung von mindestens 1 % vereinbart werden. Bei den momentan geltenden niedrigen Zinssätzen erscheint es vorteilhaft, sich diese günstigen Konditionen langfristig zu sichern. Die Baufinanzierung mit laufender Tilgung gewährt dabei eine Zinsgarantie bis zu 25 Jahren.
Eine weitere Art ist die Finanzierung mit einem Bausparvertrag. Das Bausparen ist wieder beliebt. Als gute Geldanlage beginnt es in jungen Jahren und kann später als planungssichere Baufinanzierung genutzt werden. Der Vorteil dieser Finanzierung setzt sich aus gleichbleibenden Raten bis zu 30 Jahren und Zinssicherheit zusammen. Da es bei Bauspartarifen erhebliche Unterschiede gibt, sollte man sich vorab gut beraten lassen und Anbieter vergleichen.
Außerdem besteht noch die Möglichkeit, die Baufinanzierung in Kombination mit einer Lebens- bzw. Rentenversicherung vorzunehmen. Bei dieser Finanzierungsart sind die Angehörigen abgesichert und man zahlt nur vereinbarte Zinsen, keine Tilgung. Die Darlehenszinsen können bei vermieteten Immobilien sogar als Werbungskosten abgesetzt werden. Deshalb ist diese Art der Finanzierung geeignet für Immobilien, die als Geldanlage dienen. Auch von Bausparkassen werden Hypotheken-Darlehen zum Schutz der Familie mit einer Lebensversicherung als Tilgungsersatz angeboten. Diese Art der Finanzierung bleibt langfristig überschaubar, da die Darlehenszinsen und Versicherungsbeträge bis zu 30 Jahren gleich bleiben.
Ein staatliches Förderdarlehen gibt es bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die Kredite für den Erwerb von Wohnungseigentum und die Gebäudesanierung zur Verfügung stellt. In diesen Bereich fallen ebenfalls Renovierungsdarlehen für Aus- und Umbauten, Aufstockungen und Renovierungen. Eine komplette Finanzierung des Kaufpreises ist nicht möglich, dafür stellt die KfW höchstens 30 % der Gesamtkosten zinsverbilligt zur Verfügung.
Annuitäten-Darlehen ist der klassische Standard bei Immobilienkrediten
Beim Annuitäten-Darlehen wird die Darlehensschuld getilgt durch gleich bleibende Monatsraten inklusive Zinsen. Der Darlehensbetrag setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Während sich im Laufe der Jahre der Zinsanteil verringert, steigt der Tilgungsanteil an und das Darlehen wird vollständig zurückbezahlt. Durch die Möglichkeit, jährliche Sondertilgungen von z.B. bis zu 5.000 Euro zu leisten, ist das Darlehen noch schneller getilgt.
Für Risikofreudige, sonst aber eher nicht zu empfehlen: Alternative Finanzierungsmodelle
Neben diesen seriösen Finanzierungsarten gibt es noch die Möglichkeit, auf riskante Finanzierungen auszuweichen. Bauherren, die eine riskante Finanzierung wählen, versprechen sich davon günstige Rückzahlungskonditionen und durch einen erhofften Überschuss eine schnellere Schuldentilgung.
Als riskant müssen Geldmarkt-Darlehen, Fremdwährungsdarlehen und Fondshypotheken angesehen werden. Ebenso Darlehen von ausländischen Banken. Das Risiko liegt bei diesen Finanzierungsdarlehen in der nicht vorhersehbaren Überschuss-Entwicklung. Denn wenn die Überschüsse zur Tilgung nicht ausreichen, muss der Darlehensnehmer andere Mittel zur Tilgung suchen. Fremdwährungsdarlehen und Fondshypotheken sind sogar noch vom ausländischen Wechselkurs und von der ausländischen Bankensituation abhängig.
Anbieter von Baufinanzierungen: Zu wem soll man gehen?
Anbieter von Baufinanzierungen sind Banken, Sparkassen, Versicherungen, Bausparkassen und in einigen Fällen die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Sie vergibt staatliche Förderdarlehen.
Die meisten Darlehensnehmer werden der eigenen Hausbank ihr Vertrauen entgegenbringen. Und das ist auch gut so. Denn die eigene Hausbank kennt den Darlehensnehmer am Besten und kann daher eine maßgeschneiderte Finanzierung anbieten. Oft hält dieses Wissen über die wirklichen finanziellen Verhältnisse, die Familiengröße und die persönlichen oder finanziellen Belastungen den Bauherren oder Käufer von einer Darlehens-Überbelastung ab. Denn ein großer Fehler, den Bauherren oder Käufer tun können, ist ihre finanzielle Situation verkehrt einzuschätzen oder zu wenige Rücklagen zu bilden. Zu hohe monatliche Belastungen können auf Dauer die Freude an der Immobilie nehmen.
Doch wer mal einen Blick in andere Kreditinstitute werfen möchte, findet neben den gewohnten Kreditinstituten sowohl in der jeweiligen Stadt als auch im Internet die verschiedensten Anbieter. Da gibt es Realkreditinstitute, die sich auch Hypothekenbanken nennen, spezielle Internet-Banken, ausländische Banken und Direktbanken. Hinzu kommen auf Baufinanzierung spezialsierte Kreditvermittler wie z.B. Interhyp. Es kann sinnvoll sein, diverse diese Anbieter zu vergleichen und mehrere Anbieter in einem Darlehen zu kombinieren.
Beispiel Creditweb
Der Anbieter „Creditweb“ zum Beispiel wurde 2012 ausgezeichnet als Top-Vermittler für Forward-Darlehen, als Anbieter des besten Baugeldes und als Top-Anbieter für Darlehen ohne Riester-Förderung. Creditweb bekam den ersten Platz von FinanzTest 04/2012 für einen Hauskauf mit KfW-Förderdarlehen und Riester-Darlehen sowie den 1. Platz für Finanzierungen mit langer Zinsbindung und Riester-Darlehen. Außerdem hat Creditweb den 1. Platz bei FinanzTest für Hypothekendarlehen mit Riesterförderung verteidigt. Öko-Test 01/2012 bestätigt in einem Test den 1. Rang bei den Zinskonditionen (Hypothekendarlehen 220.000 EUR, 15 Jahre ZBF). Bei einem solchen Immobilienfinanzierungsvermittler wie Creditweb können Käufer und Bauherren also wohl recht ordentlich sparen. Nachzulesen sind diese Auszeichnungen auf der Internetseite von Creditweb in der Rubrik „Auszeichnungen“. Dabei ist Creditweb nicht nur im Internet vertreten, sondern hat Niederlassungen in den verschiedenen Städten Deutschlands. Denn auch dort hat man anscheinend erkannt, dass ein persönliches Gespräch zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber unbedingt mit dazugehört. Ähnlich betreibt auch Interhyp viele lokale Beratungsstandorte; in Berlin zum Beispiel am Potsdamer Platz.
Bausparkassen: DEBEKA, Schwäbisch Hall, BHW…
Bausparkassen, wie die DEBEKA oder die Schwäbisch Hall, die zu den Volks- und Raiffeisenbanken gehört sowie die BHW, die zur Postbank gehört, bieten als größte Bausparkassen Sofortfinanzierungen mit einer Zinsbindung bis zu 30 Jahren und günstigen Zinssätzen an. Dabei verzichten sowohl die Schwäbisch Hall wie auch die BHW innerhalb der ersten 6 Monate bei Neubauten auf die Zahlung von Bereitstellungszinsen.
Voraussetzungen für eine solide Baufinanzierung
Eine der Voraussetzungen für eine günstige Baufinanzierung ist das Eigenkapital. Dabei wird gerne die Formel 40:60 genutzt. Wenn der Bauherr 40 % Eigenmittel beisteuert, erhält er die restlichen 60 % zu einem besonders günstigen Zinssatz. Bei weniger als 20 % Eigenkapital erhöht sich der Zinssatz stark, bei einer 100 %-igen Finanzierung erhöht sich der Zinssatz drastisch. Im Idealfall 40:60 erhält der Bauherr oder Käufer den günstigsten Darlehenszins und verringert mit seinem Eigenkapital den benötigten Darlehensbetrag um ein Vielfaches.
Ist kein Eigenkapital vorhanden oder nur sehr wenig, besteht die Möglichkeit, das Eigenkapital durch Eigenleistungen zu ersetzen (so genannte Muskelhypothek). Handwerklich Begabte können den Rohbau selbst ausbauen und durch diese Eigenleistung hohe Beträge einsparen.
Eine weitere Voraussetzung zur Bewilligung einer Baufinanzierung ist die Bonität des Darlehensnehmers. Das heißt, dass die Höhe des Einkommens, die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers, seine Zuverlässigkeit bei der Rückzahlung früherer Kredite und eine positive SCHUFA geprüft werden. Durch bankinterne Ranking-Systeme von gut, mittelmäßig bis schlecht verschaffen sich die Geldgeber ein Bild über die persönliche finanzielle Situation des Darlehensnehmers.
Fallstricke und vermeidbare Fehler bei Baufinanzierungen
An dieser Stelle muss vor den versteckten Kosten gewarnt werden. Überall müssen Beträge gezahlt werden, die von einem gründlichen Bauherrn vorher eingeplant werden sollten. Dazu gehören die notariellen Kosten, die Grunderwerbsteuer und ggf. auch saftige Maklerprovisionen. Vor allem müssen Kosten vermieden werden, die nicht unbedingt nötig sind. Vorsicht ist auch geboten, wenn ein Bauunternehmer eine Vorauszahlung verlangt. Eine gute, fachgerechte Beratung zahlt sich hier aus. Vorsicht bei Lockvogel-Angeboten. Ein Kauf oder ein Bau eines Eigenheims sollten gut durchdacht und durchgerechnet werden.
Bei einer gebrauchten Immobilie kann es sinnvoll sein, einen unabhängigen und sachkundigen Berater mitzunehmen, der dabei behilflich ist, die Immobilie zu prüfen und den Wert festzulegen. Außerdem müssen Zahlungspläne geprüft werden, am besten auch von einem Profi. Ein Fachanwalt wiederum ist unumgänglich bei schwierigen vertraglichen Klauseln. Den größten Fehler begehen die, die sich keine professionelle Hilfe nehmen und ihre eigenen Möglichkeiten überschätzen oder den finanziellen Spielraum zu eng stecken. Was bei den Verhandlungen bezahlbar erscheint, kann später im Laufe der Jahre zu einer übergroßen Belastung werden. Für eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital sind immer ein gutes Gehalt und ein gesicherter Arbeitsplatz nötig. Allerdings sollten die Darlehensraten auch bezahlbar bleiben, wenn sich Nachwuchs einstellt, Kurzarbeit anberaumt wird, die Firma Konkurs anmeldet oder was sonst noch alles passieren kann. War die monatliche Belastung schon vorher viel zu hoch, droht nunmehr der Verkauf der Immobilie.
Für eine sichere Baufinanzierung sind sachkundige Berater empfehlenswert, ebenso ein seriöses Kreditinstitut. Planungssicher ist in der Regel das herkömmliche Annuitäten-Darlehen mit einem Einsatz von 20 bis 30 % Eigenkapital. Ein Plus an Sicherheit geben jährliche Sondertilgungen aus Steuerrückerstattungen oder einer Erbschaft. Durch diese Sondertilgungen kann die Kreditschuld verringert werden. Bei Bauspardarlehen können zum Beispiel jederzeit Sondertilgungen geleistet werden.
Grundwissen für Baukredit-Nehmer: Was ist eine Grundschuld?
Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird und die Darlehensgeber absichert. Sollte der Kreditnehmer (Gläubiger) irgendwann seine Raten nicht mehr zahlen (können), kann der Grundschuldinhaber (die Bank) die Immobilie verwerten und so an ihr Geld kommen. Somit ist eine Grundschuld das Recht der Gläubiger, aus einem Grundstück oder einem Wohnungseigentum die Zahlung zu verlangen. Die Grundschuld soll dem Berechtigten die Summe Geld beschaffen, die im Grundbuch eingetragen wurde. Diese Sicherheit für die Darlehensgeber wird als Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie eingetragen. Das geschieht von einem Notar und dafür muss ein Honorar gezahlt werden.
Ist das Darlehen abgezahlt, muss die Grundschuld nicht gleich gelöscht werden. Solange sie im Grundbuch steht, erhält der Grundeigentümer von seinem Kreditinstitut immer günstige Kredite zur Modernisierung, Aufstockung oder Renovierung seiner Immobilie. Die Grundschuld kann nur auf besonderen Antrag gelöscht werden. Gläubiger und Eigentümer müssen dabei beide zustimmen. Es ist aber sinnvoll, die Grundschuld erst zu löschen, wenn keine Kredite mehr benötigt werden. Denn damit spart man sich die erneute Eintragung, die wiederum mit Kosten verbunden ist.
Welche Schritte sind für eine Baufinanzierung nötig?
Zunächst sollte die Baufinanzierung schon geplant sein, bevor ein Kauf oder Bau einer Immobilie ansteht. Erkundigen Sie sich schon bei einem bestehenden Interesse nach den finanziellen Möglichkeiten und lassen Sie sich bei einem seriösen Kreditinstitut beraten. Ein Kreditinstitut Ihres Vertrauens erstellt Ihnen gerne ein Finanzierungskonzept. Auch die steuerlichen Vorteile durch den Erwerb oder den Bau sollten ggf. im Gespräch mit einem Steuerberater oder dem Finanzamt geklärt werden.
Ansonsten sollten Sie, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, einen Blick ins Grundbuch werfen bzw. von einem Notar und/oder anderem fachkundigen Menschen werfen lassen. Denn hier gilt es zu beachten, ob der Verkäufer überhaupt zum Kauf berechtigt ist. Auch ein etwaiges Vorkaufsrecht oder Wohnrecht für Angehörige ist im Grundbuch eingetragen und sollte deswegen begutachtet werden. Weiterhin ist interessant zu prüfen, ob es irgendwelche Bau- oder Nutzungsbeschränkungen gibt. Steht die Immobilie zum Beispiel im Naturschutzgebiet und gibt es entsprechende Nutzungsbeschränkungen? Oder besteht eine Auflage wegen Denkmalschutz? Bei einer gebrauchten Immobilie kann auch der Rat eines Sachverständigen über den wirklichen Wert sehr interessant sein.
Wenn alle diese Möglichkeiten geprüft wurden, dann kann man den Kaufvertrag aufsetzen. Aber bitte nicht gleich unterschreiben! Laut Gesetz haben Sie 14 Tage lang Zeit, den Kaufvertrag zu prüfen und sich die verschiedenen Klauseln von einem fachkundigen Notar erklären zu lassen. Nutzen Sie diese Zeit! Sind sich Käufer und Verkäufer einig, dann wird der notarielle Kaufvertrag rechtskräftig. Nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer wird der Käufer im Grundbuch als neuer Grundeigentümer eingetragen. Dies alles erledigt ein Notar gegen ein entsprechendes Honorar.
Was noch?
Eigenheime kauft man im Leben normalerweise nicht so oft, ebenso ist es beim Bau eines Eigenheims. Nicht nur die finanzielle Belastung, sondern auch die Überwachung des Hausbaus, die ständige Anwesenheit auf der Baustelle und die Abwesenheit von zuhause belasten den Bauherrn und seine Familie. Deshalb muss sich kein Bauherr zusätzlich die nötigen Profikenntnisse aneignen. Für diesen Zweck gibt es genügend Berater, die fundierte Kenntnisse in den verschiedenen Bereichen haben. Eine kostenlose Beratung bekommt man auf der Seite der Stiftung Warentest. Dort kann man vieles zum Thema Bausparverträge und Immobiliendarlehen nachlesen. Finanztest hat Riester-Bausparverträge geprüft anhand von 4 Modellkunden, die in 7 bis 15 Jahren ein Eigenheim kaufen oder bauen wollen. Auf der Seite www.test.de/eigenheim-miete/baufinanzierung/ können Sie spezielle Tipps von Finanztest-Experten erhalten.
Weiterhin erhalten Käufer oder Bauherren bei den Verbraucherzentralen solide Finanzierungspläne. Es geht hierbei um das Aussehen eines ordentlichen Kaufvertrages und welche Punkte in ihm geregelt sein müssen. Auch auf die Fehler oder Fallen in einer Finanzierung weist diese Seite hin.