Ein Immobilienkredit hat oft eine Laufzeit von zwanzig bis dreißig Jahren; die durchschnittliche Zinsbindung lag im Juni 2013 aber bei nur rund zwölf Jahren und ist in der Vergangenheit noch ein wenig kürzer gewesen. Immer dann, wenn die Kreditlaufzeit länger ist als die Zinsbindung, muss zum Auslauf der Zinsfestschreibung eine neue Zinsvereinbarung getroffen werden. In diesem Zusammenhang wird von der Anschlussfinanzierung gesprochen.
Die Anschlussfinanzierung kann durch eine neue Konditionsvereinbarung mit dem bisherigen Kreditgeber zustande kommen, die auch Prolongation genannt wird. Es kann sich aber auch um einen bei einem anderen Anbieter neu aufgenommenen Immobilienkredit handeln, durch den der bestehende (Rest-)Kredit zurückgeführt wird. In diesem Artikel haben wir die Möglichkeiten und ihre Unterschiede, Vorteile und Nachteile einmal genauer unter die Lupe genommen.
Chancen des Kreditnehmers bei Konditionsablauf
Während der Kreditnehmer während der Zinsbindung an die Erfüllung des Kreditvertrages gebunden ist und bei Nichterfüllung mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen muss, die der Kredit-ausreichenden Bank den entstehenden Margenschaden sowie einen möglichen Zinsschaden ersetzt, hat er bei Beendigung der Zinsfestschreibung alle Optionen. Er kann sich für einen variablen Zinssatz, für jede von dem jeweiligen Institut angebotene Zinsbindung und auch für einen Wechsel des Tilgungssatzes entscheiden. Einer Verringerung des Tilgungsanteils muss die Bank allerdings nicht zustimmen. Möglich ist zum Zeitpunkt des Konditionsablaufs auch die komplette Rückzahlung des Kredites durch Neuaufnahme bei einem anderen Anbieter.
Der Hausbank treu bleiben oder den Anbieter wechseln?
Grundsätzlich ist es am einfachsten, das Anschlussdarlehen bei dem bisherigen Kreditgeber aufzunehmen. Denn dort sind das Objekt und die Bonität des Kreditnehmers bestens bekannt; der Kunde spart sich somit die erneute Vorlage aller Objekt- und Bonitätsunterlagen. Auch monetäre Gründe sprechen einerseits für die Weiterführung des Darlehens zu neuen Konditionen; in diesem Fall entfallen die bei einem Wechsel des Anbieters anfallenden Gebühren für die Übertragung der bestehenden Grundschuld oder die Löschung und Neueintragung eines neuen Grundpfandrechtes.
Andererseits kann die Kreditneuaufnahme bei einem anderen Anbieter niedrigere Zinsen bedeuten, die aufgrund der Größenordnung eines Immobilienkredites und der langen Laufzeit auch bei relativ kleinen Zinsunterschieden einen spürbaren finanziellen Vorteil von mehreren Tausend Euro bedeuten – auf der Seite http://kreditvergleich24.de/immobilie/anschlussfinanzierung.html kann man das sehr schön im Vergleich berechnen.
Am sinnvollsten ist es, rechtzeitig, spätestens aber sechs Wochen vor Ablauf der Konditionen, bei zumindest einem Anbieter oder einem Kreditvermittler ein Vergleichsangebot einzuholen. Liegt diese Offerte dann deutlich unter dem Angebot, das die „alte“ Bank rechtzeitig vor Auslauf der Zinsbindung unterbreiten muss, stellt die Fremdofferte eine ausgezeichnete Verhandlungsbasis dar. Auch wenn am Ende der Zinsunterschied nur wenige Prozentpunkte hinter dem Komma ausmacht, lohnt es sich in vielen Fällen, das günstigere Angebot des neuen Anbieters zu wählen. Das gesamte Prozedere mit Ausnahme der Übersendung der Objekt- und Bonitätsunterlagen wird von den beteiligten Banken abgewickelt und bedeutet für den Kreditnehmer somit meist keine besondere Belastung.
Angebote richtig vergleichen
Trotz der Vielzahl der teilweise nur regional, oft aber bundesweit tätigen Institute, die Anschlussfinanzierungen anbieten, sind die Möglichkeiten zum Konditionsvergleich sehr gut. Zum einen ermöglichen viele seriöse Finanzportale Kreditvergleiche, durch die eine erste Vorauswahl getroffen werden kann. Durch immer unverbindliche, kostenlose und natürlich Schufa-neutrale Anfragen bei den die engere Auswahl einbezogenen Anbietern sind kurzfristig konkret auf den eigenen Bedarf zugeschnittene Konditionsangebote erhältlich. Doch nicht in jedem Fall ist das Angebot online erhältlich; manche Anbieter stellen konkrete Angebote nur im Rahmen eines persönlichen Gespräches in der Bankfiliale zur Verfügung.
Erleichtern lässt sich die Suche nach dem besten Anbieter für die Anschlussfinanzierung durch die Einschaltung eines Finanzdienstleisters wie Interhyp, Baufi24, Creditweb oder ähnlicher Unternehmen. Auch die aktuellen Bestsätze, die bei dem jeweiligen Vermittler erhältlich sind, können über gute Finanzportale stets aktuell abgeglichen werden. Allerdings gelten nicht bei allen Anbietern und auch nicht bei allen Kreditvermittlern für die jeweils ausgewiesenen Bestsätze die gleichen Voraussetzungen. Unterschiede gibt es beispielsweise sowohl bei der Beleihungsgrenze, für die die jeweiligen Bestkonditionen gelten, als auch bezüglich der bereitstellungszinsfreien Monate, der Sondertilgungsmöglichkeiten und anderer Merkmale. Zudem gelten die jeweiligen Top-Konditionen oft nur für Kreditnehmer bester Bonität, die ein selbst genutztes Einfamilienhaus in bester Lage finanzieren wollen. Das tatsächlich beste, individuelle Angebot lässt sich somit immer nur im Rahmen einer konkreten, bei diversen Anbietern gestellten Anfrage herausfinden.
In Zeiten niedriger Zinsen kann es besonders interessant sein, sich die Konditionen für die Anschlussfinanzierung nicht erst einige Monate oder Wochen, sondern schon Jahre vor Ablauf der alten Zinsbindung zu sichern. Möglich ist das durch sogenannte Forwarddarlehen, die zwar nicht bei jedem, aber bei sehr vielen Anbietern und natürlich bei allen Kreditvermittlern erhältlich sind.
Grundsätzliches zum Forwarddarlehen
Beim Forwarddarlehen handelt es sich um eine Kreditform, die angeblich vor knapp zwanzig Jahren vom Finanzdienstleister Dr. Klein & Co AG für gewerbliche Immobilienunternehmen entwickelt worden ist. Zwischenzeitlich gehört es als ein Angebot auch an private Verbraucher zu der Produktpalette vieler Institute, jedes Immobilienkreditportals und jedes Kreditvermittlers. Besondere Bedeutung hat es im Zuge der Finanzkrise erhalten, durch die die Zinsen auf ein seit Gründung der Bundesrepublik nicht gesehenes, immer wieder neues Allzeittief gefallen sind. Denn durch ein Forward- oder Vorratsdarlehen kann sich ein Immobilienbesitzer die jeweils aktuell gültigen Zinsen schon Jahre vor Ablauf der bestehenden Zinsbindung für die Zukunft sichern.
Letztlich handelt es sich bei einem Forwarddarlehen um einen annuitätischen Immobilienkredit mit jeder gewünschten Zinsbindung, der aber erst in der Zukunft zur Auszahlung kommt. Es unterscheidet sich von einem regulären Immobilienkredit dadurch, dass die Vorlaufzeit nicht durch Bereitstellungszinsen, sondern in Form von Zinsaufschlägen bezahlt wird. Doch während die für ein reguläres Immobiliendarlehen in der Regel nach spätestens sechs Monaten anfallenden Bereitstellungszinsen von meistens 0,25 Prozent pro Monat eine einmalige Zahlung darstellen, bleiben die bei einem Forwarddarlehen üblichen Zinsaufschläge während der gesamten Zinsbindungsperiode gültig. Sie liegen je nach Anbieter zwischen 0,01 und 0,04 Prozentpunkten pro Monat. Auch bei einem Forwarddarlehen werden in der Regel für die ersten sechs Monate keine Bereitstellungskosten respektive Zinsaufschläge in Rechnung gestellt.
Der richtige Zeitpunkt zum Abschluss
Allerdings ist es nicht ganz einfach, den richtigen Zeitpunkt zum Abschluss eines Forwardarlehens zu finden. Richtig ist in jedem Fall, den Abschluss nicht in sinkende Zinsen hinein zu tätigen, sondern ihn so lange zurückzustellen, bis die Zinsen wieder ansteigen. Solange die Zinsen weiter sinken, verbessern sich auch stetig die möglichen Konditionen für die Anschlussfinanzierung. Doch auch bei relativ konstanten Zinsen auf niedrigem Niveau lohnt sich das Zuwarten, denn mit jedem Monat verkürzt sich die Vorlaufzeit und damit der Zinssatz für das Forwarddarlehen.
Doch was sich so simpel anhört, ist in Wirklichkeit sehr schwierig, denn die Zinsen kennen selten nur eine Richtung. So sind sie zwar seit Beginn der Finanzkrise insgesamt deutlich um aktuell bis zu drei Prozentpunkte zurückgegangen, doch dazwischen lag auch (Sommer 2010 bis Frühjahr 2011) ein Zinsanstieg von bis zu etwa einem Prozentpunkt bei allen Zinsbindungsfristen. Inzwischen (August 2013) haben die Bauzinsen das historische Tief aus April 2013 wieder verlassen. Einiges spricht dafür, dass diese Entwicklung von Dauer sein wird, doch eine diesbezügliche Garantie kann auch der beste Finanzexperte nicht geben. Letztlich ist der Abschluss eines Forwarddarlehens immer eine Spekulation auf steigende Zinsen.
Alternativen zum Forwarddarlehen
Es gibt noch eine andere Möglichkeit, sich die aktuellen Niedrigzinsen vorzeitig zu sichern: die vorzeitige Rückzahlung des Immobilienkredites unter Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung. Allerdings steht dieser Weg nur mit Zustimmung der Bank offen, die grundsätzlich ein langfristig zinsgesichertes Immobiliendarlehen nur in Ausnahmefällen (z. B. bei Verkauf des Beleihungsobjektes) vorzeitig zurücknehmen muss. Die einzige Ausnahme dieser Regel sind Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren. Diese Darlehen können nach zehn Jahren unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist jederzeit zurückgeführt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt werden darf.
Lohnt sich die vorzeitige Rückführung trotz Zinsschaden?
Meist eher nein. Sofern das Anschlussdarlehen bei der gleichen Bank aufgenommen wird, bestehen zwar durchaus Chancen, die Zustimmung zur vorzeitigen Rückzahlung des Altdarlehens zu erhalten. Grundsätzlich gilt aber, dass der durch die neuen Konditionen entstehende Zinsvorteil bis zum ursprünglichen Zinsbindungsende durch die Vorfälligkeitsentschädigung komplett kompensiert wird. Denn bei gleichzeitiger Kreditneuaufnahme beinhaltet die Vorfälligkeitsentschädigung lediglich den der Bank entstehenden Zinsschaden bis zum Ende der ursprünglich vereinbarten Zinsbindungsfrist. Exakt dieser Unterschied stellt für den Kreditnehmer die Motivation dar, die Konditionen vorzeitig neu zu vereinbaren. Interessant ist die Variante „vorzeitige Rückzahlung inklusive Vorfälligkeitsentschädigung“ bei vermieteten Objekten, denn die Vorfälligkeitsentschädigung kann dann wie die Zinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden und die zu versteuernden Objekteinkünfte drücken. Somit lässt sich ggf. kurzfristig bzw. vorzeitig ein erhöhter Aufwand geltend machen.
Hilfe bei der Suche nach dem günstigsten Forwarddarlehen
Forwarddarlehen sind bei vielen Anbietern von Immobilienkrediten erhältlich, jedoch nicht in jedem Fall mit einer Vorlaufzeit von bis zu 60 Monaten. Am geschicktesten ist es, bei der Suche nach dem besten Anbieter einen der großen Finanzierungsvermittler wie die Interhyp, die creditweb, die DTW-Immobilienfinanzierung oder Dr. Klein einzuschalten, die immer wieder von unterschiedlichen Unternehmen für ihre guten Offerten ausgezeichnet werden. Auch viele namhafte Finanzportale wie beispielsweise die FMH-Finanzberatung und seriöse Zeitungen wie die FAZ (FAZ-Net) oder das Handelsblatt bieten online hilfreiche Vergleiche an. Diese Vergleiche ermöglichen entweder die Berechnung der möglichen Einsparungspotenziale zwischen zwei Angeboten oder bilden die aktuellen Konditionen der namhaftesten Anbieter, bezogen auf unterschiedlichste Finanzierungsvarianten, ab.
Zu beachtende Details
Maßgeblich für die Produktentscheidung ist bei einem Forwarddarlehen zunächst der Zinssatz, der die Zinszuschläge und eine eventuell zuschlagsfreie Zeit bereits beinhaltet. Darüber sind wie bei jedem Immobiliendarlehen die Sondertilgungsmöglichkeiten zu vergleichen. Manche Anbieter wie die ING-DiBa haben Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit, innerhalb der Zinsbindungsperiode den Tilgungssatz mehrfach zu wechseln, bereits in die Basiskonditionen eingepreist, andere lassen sich diese Flexibilität mit einem Zinszuschlag bezahlen, der in den Vergleichsofferten nicht enthalten ist.
