Immobiliensicherheiten sind die bevorzugten Sicherheiten für Banken im Rahmen von Finanzierungen, da Immobilien bei längerfristiger Betrachtung einen nachhaltigen Wert besitzen. Grundlage für die Beleihung einer Immobilie ist die Eintragung eines Grundpfandrechtes in das Grundbuch. Während früher noch Hypotheken gebräuchlich waren, finden diese heute kaum noch Anwendung, sondern wurden durch Grundschulden ersetzt.
Unabhängig vom Nominalbetrag der eingetragenen Grundschulden sind für die Banken jedoch der ermittelte Beleihungswert sowie die festgesetzte Beleihungsgrenze ausschlaggebend, um den Beleihungsrahmen einer Immobilie festzulegen. Der Beleihungswert einer Immobilie gibt darüber Auskunft, welcher Wert nach Einschätzung der Bank für eine Immobilie dauerhaft am Markt erzielt werden kann. Der Beleihungswert ist somit vom Verkehrswert der Immobilie, d.h. dem aktuell am Markt erzielbaren Wert, zu unterscheiden.
Die Ermittlung des Beleihungswertes erfolgt in Banken meist in Abhängigkeit von der Nutzung der Immobilie. Bei wohnwirtschaftlichen Objekten, welche durch den Eigentümer genutzt werden (Ein- und Zweifamilienwohnhäuser und Eigentumswohnungen), findet meist nur das sogenannte Sachwertverfahren Anwendung. Der Grundgedanke hierbei ist, dass diese Objekte im Verwertungsfall an einen Käufer zur Eigennutzung verkauft werden. Dagegen erfolgt bei gewerblich genutzten Objekten sowie bei Renditeobjekten (Mehrfamilienwohnhäuser und vermietete Eigentumswohnungen) die Bewertung meist nach dem 2-Säulen-Prinzip, d.h. in Form des Sachwert- und des Ertragswertverfahrens. Ausschlaggebend ist hier der ermittelte Ertragswert, da in diesem Fall von einem Verkauf an einen Investor ausgegangen wird und für diesen der erzielbare Ertrag aus dem Gebäude entscheidend für den Kaufpreis ist.
Eine Sachwertermittlung erfolgt entweder auf Basis der aktuellen Herstellungskosten (sog. Abschlagsverfahren) oder auf Basis der Normalherstellungskosten unter Berücksichtigung des Baukostenindex (sog. Indexverfahren). Die Ertragswertermittlung erfolgt dagegen auf Basis der zu nachhaltigen Jahres-Netto-Kaltmiete unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten und Hochrechnung auf die Restnutzungsdauer.
Entscheidend für die Werthaltigkeit eines Grundpfandrechtes ist jedoch nicht der ermittelte Beleihungswert (Sach- oder Ertragswert), sondern die Beleihungsgrenze. Diese ist abhängig von der Nutzungsart und der Verwertbarkeit einer Immobilie und liegt meist zwischen 40% (bei gewerblichen Objekten) und 80% (bei wohnwirtschaftlichen Objekten). Die Festsetzung der Beleihungsgrenze erfolgt grundsätzlich durch die Bank, im Falle der Bausparkassen ist zusätzlich die maximale Beleihungsgrenze mit 70% gesetzlich geregelt.