Der Beleihungsauslauf ist bei Baufinanzierungen im Rahmen der Bonitätsprüfung eine wichtige Größe. Er gibt unter anderem den Ausschlag dafür, ob eine Finanzierung überhaupt genehmigt werden kann und wie hoch die zu zahlenden Kreditzinsen sind. Man versteht hierunter den Anteil an Kreditmittel im Verhältnis zum Wert des Hauses.
Bei jedem Kreditantrag prüfen die Banken, ob der Antragsteller eine ausreichende Kreditwürdigkeit vorweisen kann. Hierzu gehört, ob der Kunde seine Kreditverpflichtungen aus seinem Einkommen tragen kann und ob die Sicherheit für den Kredit ausreichend ist. Als Sicherheit dient bei Baufinanzierungsdarlehen in der Regel eine Grundschuld, die ins Grundbuch eingetragen wird.
Um zu bewerten, ob das Haus als Sicherheit dienen kann, nehmen die Banken im Rahmen der Kreditprüfung eine Beleihungswertermittlung vor. Sie wird anhand des Boden- und Objektwertes vorgenommen und gibt dann den aus Bankensicht auf dem regionalen Markt erzielbaren Verkaufspreis der Immobilie an.
Um die Beleihungswertermittlung vornehmen zu können, benötigen die Banken sowohl einen aktuellen Grundbuchauszug, um eventuelle Vorlasten, die sich wertmindernd auswirken könnten, zu erkennen. Wertmindernd wirken sich beispielsweise bereits bestehende Grundpfandrechte, eingetragene Wohnrechte oder andere, in der zweiten Abteilung des Grundbuchs ersichtliche Rechte aus. Des Weiteren werden Flurkarte und aktuelle Objektbilder benötigt, um eventuelle Schäden des Hauses zu erkennen. Bei höheren Kreditsummen (meist ab 250.000 Euro) wird zudem ein Gutachter engagiert.
Der Beleihungswert ist demnach der Wert, der die maximale Kreditsumme angibt. Der Beleihungswertauslauf liegt bei vollständiger Kreditaufnahme somit bei 100%. Für die Bank bedeutet ein Beleihungsauslauf von 100% jedoch noch immer ein gewisses Risiko, denn bei Versteigerungen ist selten der tatsächliche Verkehrswert zu erzielen. Daher werden bei derartigen Finanzierungen Zinsaufschläge fällig, die das Risiko der Bank abgelten sollen. Idealerweise können Kreditnehmer daher einen Eigenkapitalanteil von 20% vorweisen, um den Beleihungsauslauf auf 80% zu reduzieren. Die Kreditaufnahme beträgt in diesem Fall also maximal 80% des Objektwertes. Alternativ können auch Eigenleistungen eingebracht werden. In diesem Fall würden sich auch die Zinsen für das Darlehen verringern, denn die Risiken der Finanzierung für die Bank sinken.
Bei erstrangigen Darlehen, bei denen der Beleihungsauslauf sogar nur zwischen 40-50% liegt, sind, sofern die persönliche Bonität des Antragstellers in Ordnung ist, die niedrigsten Zinsen bei der Baufinanzierung zu bezahlen.