Darlehen, die zur Finanzierung einer Immobilie vergeben werden, sind in den meisten Fällen grundschuldgesichert. Diese Grundschuld ermöglicht den Banken, die Immobilie zu verkaufen, sollte der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können. Um jedoch abzusichern, dass bei einem etwaigen Verkauf der Immobilie der Restwert des Darlehens beglichen werden kann, wird jedes Haus vor der Vergabe neuer Darlehen bewertet. Diese Bewertung soll zeigen, welcher Erlös aktuell auf dem Immobilienmarkt der Stadt oder Region für diese Immobilie erzielt werden kann. Hierzu werden der Bodenwert sowie der Objektwert ermittelt, auch die Ausstattung der Objekte spielt bei der Bewertung eine wesentliche Rolle. Anhand dieser Daten kann dann ermittelt werden, welcher Wert bei einem aktuellen Verkauf erzielt werden würde.
Dieser Wert wiederum spielt für den Beleihungsrahmen der Immobilie eine wichtige Rolle. Um das eigene Risiko bei Kreditvergabe zu reduzieren, vergeben die Banken Kredite nur bis zur Höhe des Immobilienwertes. Für eine noch höhere Sicherheit wird dieser um 10-20% reduziert, um bei einem Zwangsverkauf auch niedrigere Gebote akzeptieren zu können. Der nun ermittelte Wert wird auch als Beleihungswert bezeichnet.
Der Beleihungsrahmen einer Immobilie entspricht also dem Beleihungswert. Wurde ein Objekt mit 200.000 Euro bewertet, liegt der Beleihungswert abzüglich eines Sicherheitsabschlages von 20% bei 160.000 Euro. Dieser Kreditbetrag, der 80% des Objektwertes entspricht, ist somit für viele Banken die Obergrenze. Lediglich einige Institute vergeben Kredite auch über diese Obergrenze hinaus und finanzieren Kauf- oder Bauprojekte zu 100%. Da die Risiken für die Banken in diesem Fall jedoch steigen, müssen Kreditnehmer für die Erhöhung des Kreditrahmens auch höhere Zinsen in Kauf nehmen.
Vielfach werden für eine solche 100%-Finanzierung Zinsaufschläge von 0,2-0,6% p.a. fällig, die sich durch die höheren Kreditsummen sehr stark auswirken. Am günstigsten hingegen sind Darlehen, die sich im 50-60%igen Beleihungsrahmen bewegen. Die Sicherheit für die Banken ist bei diesen Darlehensvergaben sehr hoch, so dass Zinsaufschläge nicht berechnet werden müssen. Auch die vielen im Internet zu findenden Darlehensangebote beziehen sich auf diesen Beleihungsrahmen. Bei höherem Kreditbedarf muss jeweils ein individuelles Darlehensangebot angefordert werden.