Bei Baudarlehen werden in der Regel Grundschulden als Sicherheit auf das finanzierte Objekt eingetragen. Diese Sicherheit kann jedoch nur dann akzeptiert werden, wenn der Wert des Hauses mindestens den vergebenen Kredit abdeckt, im Idealfall liegt der Verkehrswert deutlich höher. Denn dann kann ein niedrigerer Beleihungswertauslauf erzielt werden, der vor allem günstigere Zinsen bedeutet.
Um ein Haus bewerten zu können, führen die Banken eine Beleihungswertermittlung durch. Bewertet wird dabei der Wert des Grundstücks, der natürlich an regionale Bedingungen und an die Größe des Grundstücks gebunden ist. Weiterhin wird der Objektwert berechnet. Er orientiert sich an der Ausstattung des Hauses, dem Zustand der Immobilie sowie wiederum an der Lage des Objektes. Eine solche Wertermittlung kann natürlich nicht ohne Weiteres vorgenommen werden. Die Mitarbeiter der Banken benötigen hierzu verschiedene Unterlagen, die in der Fachsprache als Beleihungsunterlagen bezeichnet werden.
Zu den Beleihungsunterlagen gehört natürlich zuerst ein Grundbuchauszug. Er gibt Auskunft über die derzeitigen Besitzer eines Grundstücks, dessen Größe und Nutzungsart. Weiterhin kann man aus der zweiten und dritten Abteilung des Grundbuches eventuelle Vorlasten erkennen, die den Wert einer Immobilie deutlich vermindern werden können. Zu den Vorlasten zählen bereits eingetragene Grundschulden ebenso wie lebenslange Wohnrechte.
Daneben benötigen die Banken ebenfalls eine Flurkarte, in der das jeweilige Objekt eingezeichnet ist sowie Objektbilder von außen. So kann der Mitarbeiter der Bank das Objekt leichter bewerten. Sofern es sich bei der Finanzierung um den Kauf einer Immobilie handelt, muss der Antragsteller zudem den Kaufvertrag für das Objekt vorlegen. Bei Versteigerungen hingegen kann die Versteigerungsakte, die auch eine Bewertung der Immobilie beinhaltet, vorgelegt werden.
Bei Neubauten haben die Banken keine Möglichkeit, den Objektwert anhand von bereits vorhandenen Unterlagen zu bewerten. In diesem Fall werden die Unterlagen des Architekten (Grundrisszeichnungen, Berechnungen des umbauten Raumes) herangezogen. Auch die jeweilige Ausstattung des Neubaus ist wichtig.
Sollten bei dem beantragten Darlehen Darlehenssummen von mehr als 250.000 Euro aufgenommen werden, ziehen die Banken gern einen Sachverständigen hinzu, der das Objekt bewertet. Die Kosten trägt natürlich der Kunde.
