Wird im Rahmen einer Baufinanzierung eine Grundschuld als Sicherheit eingetragen, müssen die Banken prüfen, ob diese Sicherheit tatsächlich werthaltig ist. Dies ist dann der Fall, wenn der Kreditbetrag auch im Fall einer möglichen Zwangsversteigerung der Immobilie erlöst werden kann. Um die Werthaltigkeit einer Immobilie zu prüfen, wird der so genannte Beleihungswert ermittelt. Dieser Beleihungswert wird zum einen aus dem Bodenwert, zum anderen aus dem Objektwert berechnet.
Der Bodenwert wird anhand der in der jeweiligen Stadt oder Region vorherrschenden Quadratmeterpreise für Bauland ermittelt, der Objektwert hingegen kann sowohl auf Basis der Wohnfläche wie auch auf Basis des umbauten Raums ermittelt werden. Der dabei ermittelte Wert ist vorerst der Verkehrswert, also der Wert, der bei einem freihändigen Verkauf erzielt werden könnte. Da bei einer Versteigerung jedoch regelmäßig niedrigere Werte erzielt werden, wird von diesem Verkehrswert noch ein Sicherheitsabschlag von 10-20% vorgenommen. Aus dieser Rechnung geht der Beleihungswert hervor.
Bei der Darlehensgenehmigung sind dieser Beleihungswert sowie der Beleihungswertauslauf enorm wichtig. Der Beleihungswertauslauf gibt das Verhältnis von Objektwert und Darlehenssumme an. Bei einem Objektwert von 300.000 Euro und einem aufgenommenen Darlehen von 200.000 Euro spricht man von einem Beleihungswertauslauf von 66%.
Sofern der Beleihungswertauslauf zwischen 50-60% liegt, kann die Bank erstrangige Darlehen vergeben und geht dabei ein nur geringes Risiko ein, denn bei einer Versteigerung kann der noch offene Darlehenswert mit hoher Wahrscheinlichkeit erzielt werden. Bei einem Beleihungswertauslauf von 80% hingegen steigt das Risiko der Bank bereits, denn nicht immer können Immobilien zu diesem Preis versteigert werden.
Bei noch höheren Ausläufen, etwa bei 100-120%, steigt das Risiko der Bank durch die Kreditvergabe enorm, denn ein Teil des Darlehens wird damit ohne Sicherheiten vergeben. Hierdurch ist der Beleihungswertauslauf nicht nur für die eigentliche Kreditgenehmigung wichtig, sondern es spielt auch bei der Zinsermittlung eine große Rolle. Je höher das Risiko für die Bank ist, desto höher sind auch die Kreditzinsen, weshalb bei hohen Beleihungswertausläufen mit Zinsaufschlägen zu rechnen ist.