Grundschulden sind Grundpfandrechte, die ins Grundbuch als Sicherheiten für Immobilienkredite eingetragen werden. Mit der Eintragung der Grundschuld stimmen die Hausbesitzer zu, der Betreibung einer Zwangsvollstreckung zuzustimmen, sofern die Pflichten aus dem Kreditvertrag, insbesondere die Zahlung der monatlichen Zins- und Tilgungsraten, nicht ermöglicht werden können. Die Bank kann dann die Zwangsversteigerung betreiben und den Erlös für die Tilgung der Kreditschuld einsetzen.
Da das Bestehen einer Grundschuld nicht von einer Hauptforderung abhängig ist, die Grundschuld also als nicht akzessorisch gilt, würde sie für alle Verbindlichkeiten der Hausbesitzer bei einer Bank herangezogen werden können. Schließlich wird im Vertrag lediglich die Bank, für die die Sicherheit eingetragen wird, genannt. Eine Nennung der jeweiligen Darlehensnummer hingegen erfolgt nicht.
Um zu vermeiden, dass Hausbesitzer ungebührend benachteiligt werden, wird im Zusammenhang mit der Vergabe von Immobilienkrediten und der Vereinbarung einer Grundschuld als Sicherheit immer auch eine Grundschuld Zweckerklärung vereinbart. Diese Zweckerklärung wird auf einem separaten Formular vereinbart und beinhaltet die Bezeichnung der jeweiligen Darlehen, für die die Grundschuld als Sicherheit haftet. Für alle weiteren und künftigen Verbindlichkeiten hingegen kann die Grundschuld nicht als Sicherheit herangezogen werden, sofern die Zweckerklärung bei später aufgenommenen Darlehen nicht entsprechend verändert wird.
Wurden die in der Zweckerklärung genannten Darlehen vollständig getilgt, kann die Grundschuld auf Antrag gelöscht werden. Die Bank wird in diesem Fall eine Löschungsbewilligung ausstellen, die dann an den Notar zwecks Unterschrift der Sicherungsgeber versandt wird. Auf Wunsch ist es aber oft auch möglich, die Grundschuld eingetragen zu lassen. Sie kann dann für weitere Finanzierungswünsche genutzt werden, so dass sowohl die Kosten für die Austragung wie auch die spätere Neueintragung der Grundschuld eingespart werden können.