Besteht schon eine Immobilienblase in Großstädten wie Hamburg? > In unserem heutigen Artikel auf Kredite-Infoportal.de haben wir einmal genauer geschaut, wo und wann man von überhöhten Immobilienpreisen ausgehen muss, wie und wo man faire Preise für konkrete Objekte ermitteln kann und was Käufer und Verkäufer von Häusern und Wohnungen noch wissen und beachten sollten.
Vorneweg: Immobilien-Experten und Manager von Immobilien-Firmen bestätigen immer noch einhellig, keine Immobilienblase in Großstädten wie Hamburg ausmachen zu können. Die typischen Kriterien für eine solche Entwicklung treffen zumindest derzeit im Durchschnitt auf deutsche Großstadt-Immobilien nicht zu. Eine Entkoppelung von Miet- zu Kaufpreisen ist nur in seltenen Fällen in einzelnen städtischen Regionen zu beobachten. Solche Übertreibungen hat es aber immer schon gegeben. Das ist noch nicht beunruhigend. Oder doch?
Wann spricht man von einer Immobilienblase?
Eine Immobilienblase entsteht, wenn sich die Kaufpreise stärker entwickeln als die Mietpreise. Eigentümer können Ihre Immobilien dann nicht mehr vollständig über die Mieteinnahmen finanzieren. Diese Situation wird als Immobilienblase bezeichnet. Wenn die Blase platzt, ist mit Auswirkungen wie in den USA, in Irland oder in Spanien zu rechnen. Doch anders als in diesen Ländern weisen deutsche Immobilienkäufer bei Finanzierungen im Durchschnitt mindestens zwanzig bis dreißig Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital vor (siehe auch unseren Beitrag hier). 100-prozentige Finanzierungen sind die totale Ausnahme und auch nur möglich unter Vorlage anderer hoher Sicherheiten (siehe auch hier).
Ein weiteres typisches Kriterium gegen eine Immobilienblase ist das nur um ein Prozent gestiegene Volumen für Immobilienkredite. Eine Überhitzung ist dadurch nicht abzuleiten.
Dazu kommt ein viel differenzierterer Immobilienmarkt in Deutschland. Auswertungen zeigen einen durchschnittlichen Preisanstieg deutscher Neubauten von 12,1 Prozent in der Zeit von März 2007 bis März 2013 und 7,1 Prozent bei Bestandshäusern. Dagegen steht ein Plus von 13,6 Prozent an Mietsteigerungen. Alle Werte verhalten sich recht moderat und deuten ebenfalls nicht auf das Platzen einer Immobilienblase hin.
Höhere Preissteigerungen in Metropolen
In den deutschen Metropolen fallen die Preisanstiege allerdings höher aus als im bundesdeutschen Mittel. Hamburg liegt dabei noch vor München und Düsseldorf und der Trend zeigt steil nach oben. Analysten von ImmobilienScout 24 prognostizieren noch keine Marktsättigung in begehrten Lagen der Großstädte.
Hamburg gehört für internationale Investoren zu den attraktivsten Metropolen weltweit. Aber auch die Tatsache immer mehr allein lebender Menschen verknappt das Angebot und treibt die Preise nach oben.
Dazu kommt die Angst der Menschen, Ihr Erspartes zu verlieren wie in Griechenland und Zypern. Sie investieren lieber in Wohneigentum, das Sie zu vier bis fünf Prozent Rendite vermieten können anstelle von circa einem Prozent Zinsen bei der Bank. Und es besteht noch die Möglichkeit einer Wertsteigerung der Immobilie.
Entwicklung der Immobilienpreise in Hamburg?
Die Preise für Immobilien in Hamburg steigen weiter. Triebfeder dafür ist eine hohe Nachfrage und zu wenig Neubauten. Zahlreiche junge und ältere Bundesbürger haben die Attraktivität der Großstadt wiederentdeckt. Andere Menschen wiederum suchen in Zeiten der Finanzkrise die Sicherheit in Immobilien, die zu einem anhaltend niedrigen Zinsniveau zu bekommen sind.
Bis 2008 waren die Hamburger Immobilienpreise ziemlich konstant. Erst danach kam der Immobilienmarkt in Fahrt. Ursache dafür war einerseits die positive Einkommensentwicklung privater Haushalte und andererseits die Investitionsfreude neuer Käufer in das sogenannte „Betongold“. Diese Effekte halten bis heute an.
Die größten Preissteigerungen verzeichnen bestehende Eigentumswohnungen. Neubauten sind im Umland teurer, da Neubauprojekte in Hamburg nicht mehr nur in 1A-Lagen gebaut werden.
Welche Objekte / Lagen können noch interessant sein, für wen?
Die höchsten Preise mit bis zu 7.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verzeichnen die Bestandsimmobilien in den Stadtteilen Harvestehude, Eppendorf, Rotherbaum, Hafencity, Blankenese, Nienstedten, Groß-Flottbek, Wellingsbüttel und Uhlenhorst.
Für Anleger preislich interessanter sind mit unter 3.000 Euro Wohnobjekte in Harburg, Borgfelde, Heimfeld, Allermöhe oder Barmbek. Ziemlich unentdeckt ist bislang Rothenburgsort mit einer hohen Lebensqualität zu sinnvollen Preisen und Grundstücken mit Wasserfronten zum Träumen.
Wie ermittelt man, ob der Preis einer Immobilie angemessen ist?
Sind Sie noch in einer frühen Phase der Erkundung? Wollen Sie nur mal ein Gefühl für die aktuelle Marktsituation eines gewissen Wohngebietes bekommen? Dann ist die Nutzung eines Immobilien-Wertermittlungsrechner im Internet eine gute Ausgangssituation. Bei Gesprächen mit Maklern oder Interessenten können Sie über das infrage kommende Objekt eine sachlich fundierte Diskussion führen. Lediglich bei speziellen Besonderheiten des Objektes sind Sie in Ihren Argumenten eingeschränkt.
Hilfreich bei der Recherche angemessenere Preise können u.a. die folgenden Websites sein:
- www.hamburg-immobilienverkauf.de/immobilienpreise-in-hamburg/immobilienpreise-hamburg.html
- www.hausblick.de/wertermittlung
- www.immobilienwert.de
Wo findet man Preisspiegel?
Interessieren Sie Immobilienpreise in Deutschland, dann suchen Sie online nach Immobilienpreisspiegel. Stellvertretend sind hier drei Webseiten aufgeführt:
- Immobilienpreise in Kartenform: www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/immobilienpreise.htm
- Immobilienpreisspiegel für Deutschland, nach Städten alphabetisch sortiert: www.wohnungsboerse.net/immobilienpreise
- Die 20 größten deutschen Städte im Preis-Check: www.focus.de/immobilien/kaufen/tid-31062/grosser-immobilien-atlas-was-haeuser-und-wohnungen-in-deutschland-kosten-die-20-groessten-staedte-im-preis-check-_aid_982735.html
Braucht man einen Makler? Was bietet der Makler für einen Mehrwert? Wie läuft’s ohne Makler?
Der Makler verfügt über das notwendige Fachwissen hinsichtlich Immobilieneinschätzung, Immobilienmarkt, Preisgestaltung und alle rechtlichen Abläufe bis hin zum Termin beim Notar. Besitzen Sie dieses Wissen und diese Fähigkeiten ebenfalls, brauchen Sie keinen Makler. Da dies die wenigsten Menschen von sich behaupten können, sollten Sie sich ernsthaft mit der Arbeit eines Maklers anfreunden, auch wenn man dessen Provision gern einsparen würde. Ein Laie macht Fehler, die sich mit Hilfe eines qualifizierten Maklers vermeiden lassen.
- So drückt ein erfahrener Käufer mit Verhandlungsgeschick den Preis und Sie haben als Verkäufer das Nachsehen.
- Umgekehrt wird ein unerfahrener Käufer über den Tisch gezogen.
- Oder zwei Laien treffen aufeinander und durch fehlendes Wissen und falsche Aussagen kommt es später zu unschönen Rechtsstreitigkeiten.
Alle drei Situationen sind suboptimal. Da ist es in jedem Fall besser, einen Makler hinzu zu ziehen, der beide Parteien optimal berät, statt am falschen Ende zu sparen.
Gibt es „den richtigen“ Kaufzeitpunkt?
Wie bei anderen Anschaffungen auch, ist die Frage nicht eindeutig mit JA oder NEIN zu beantworten. Aber nach den 70er und 80er Jahren, in denen es schon mal möglich war ein Vermögen mit Immobilien zu machen, erlebt der Immobilienmarkt jetzt eine Renaissance. Die Rahmenbedingungen, bestehend aus niedrigen Finanzierungskosten und attraktiven Mietrenditen, waren selten so günstig wie derzeit. Zusätzlich versprechen die hohen Inflationsrisiken ausgezeichnete Aussichten auf Wertsteigerung und durch den Rückgang der Bautätigkeit wird Wohnraum immer knapper.
Sofern die folgenden drei Fragen positiv ausfallen, ist momentan potentiell ein guter Zeitpunkt zum Immobilienerwerb.
- 1. Kann die Immobilie aufgrund ihrer Lage, der Wohnraummiete und der Beschaffenheit langfristig für die zu erwirtschaftende Nettomiete vermietet werden?
- 2. Ist eine fachlich fundierte Hausverwaltung und Mieterbetreuung dauerhaft sichergestellt?
- 3. Ist die Bausubstanz in einem so guten Zustand, dass in absehbarer Zeit keine größeren Sanierungen notwendig werden oder Reparaturen anstehen?
Was muss/sollte man noch beachten, z.B. Erwerbsnebenkosten
Wer eine Immobilie erwirbt weiß, der Kaufpreis ist die eine Seite der Kosten, die andere Seite heißt Erwerbsnebenkosten. Diese beinhalten die Grunderwerbsteuer, die Maklercourtage sowie Notar- und Grundbuchkosten.
In Hamburg beträgt die Grunderwerbsteuer 4,5 % und ist sowohl für den Wert des Grundstückes als auch alle damit verbundenen unbeweglichen Teile zu zahlen. Bei einem Grundstückskauf und späterem Neubau einer Immobilie wird sie nur auf den Preis des Grundstückes fällig. Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie berechnet sie sich auf den kompletten Kaufpreis. Um die Grunderwerbsteuer bei Bestandsimmobilien zu senken ist es sinnvoll, bewegliche Teile wie eine teure Einbauküche oder eine Photovoltaikanlage aus dem Kaufvertrag heraus zu rechnen. Schließen Sie für bewegliche Teile lieber einen separaten Kaufvertrag ab. Im Übrigen macht sich das auch bei der Maklercourtage sowie den Notar- und Grundbuchkosten bemerkbar.
Die Kosten für die Tätigkeit des Maklers schlagen in Hamburg mit bis zu 6,25 % zu Buche. Rechnen Sie beim Notar und für die Eintragung ins Grundbuch mit Gebühren von etwa 3 % der Finanzierungssumme.
