Grundschulden sind im Rahmen vergebener Baufinanzierungsdarlehen die häufigste Form der Sicherheit. Da Grundschulden nicht an ein Hauptgeschäft, also an ein bestehendes Darlehen, gebunden sind, stellen die Banken Zweckerklärungen aus. Diese Verträge geben an, für welche Darlehen die Sicherheit haftet. Für andere, weitere Verbindlichkeiten hingegen kann die Grundschuld nicht herangezogen werden.
Wurde der Kredit, der in der Zweckerklärung benannt wurde, vollständig getilgt, hat der Darlehensnehmer einen Anspruch auf Löschung oder Übertragung der für die Bank eingetragenen Grundschuld. Dieses Recht auf Rückübertragung wird auch als Rückgewähranspruch bezeichnet.
Sofern die Baufinanzierung nicht vollständig bei einem Anbieter abgeschlossen wird, ist die Eintragung mehrerer Grundschulden notwendig. Der Gläubiger, der seine Grundschuld als erster eintragen konnte, gilt als erstrangiger Gläubiger. Bei einer etwaigen Versteigerung erhält er in der Regel alle seine Ansprüche befriedigt, nachrangige Gläubiger müssen mitunter mit Verlusten rechnen. Um diese Verluste zu verringern, sichern sich nachrangige Gläubiger die dem Kreditnehmer zustehenden Rückgewähransprüche und lassen sich diese abtreten. Wird das Darlehen, für das die erste Sicherheit haftet, nach und nach getilgt, werden freie Grundschuldteile dann auf den oder die nachrangigen Gläubiger übertragen. Sollte es dann zu einer Versteigerung kommen, haben auch die nachrangigen Gläubiger eine gute Chance, ihre noch offenen Darlehenssummen zurückzahlen zu können.
Für die Abtretung der Rückgewähransprüche muss ebenso wie für die Grundschuldabtretung ein Vertrag geschlossen werden, der vom Kreditnehmer zu unterschreiben ist.
