Bei der Vergabe von Immobilien zur Baufinanzierung werden in der Regel Sicherheiten gefordert. Hierzu werden vielfach Grundschulden ins Grundbuch für die jeweilige Bank eingetragen. Diese Grundschulden sichern der Bank bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers das Recht, das Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu verkaufen. Mit den hierbei erzielten Einnahmen kann dann die noch offene Kreditsumme zuzüglich eventuell aufgelaufener Zinsen sowie Nebenkosten getilgt werden.
Bei der Kreditvergabe will die Bank ihr Risiko des Zahlungsausfalls natürlich so gering wie möglich halten. Daher wird die Immobilie, die als Sicherheit zur Verfügung gestellt wird, genauestens bewertet. Bei Einfamilienhäusern, die nicht vermietet werden, wird dabei in der Regel das Sachwertverfahren angewandt. Grundlage hierfür ist zum einen der Wert des Grundstücks, der so genannte Bodenwert, sowie der eigentliche Wert der Immobilie.
Für das Sachwertverfahren muss die Bank daher zuerst prüfen, wie hoch der Wert pro Quadratmeter Grundstück in der jeweiligen Stadt oder Region gehandelt wird. Hierzu werden Bodenrichtwertkarten herangezogen, in denen die jeweiligen Verkaufspreise als Richtwert angegeben sind. Regional können hier zwar geringe Abweichungen entstehen, grundsätzlich kann die Bank diesen Wert jedoch heranziehen.
Zum anderen ist natürlich der Wert der Immobilie wichtig. Dieser Wert wird in Abhängigkeit des Alters, der Größe der Immobilie und natürlich der Ausstattung ermittelt. Handelt es sich um ein neues Gebäude, werden die Baukosten als Immobilienwert abzüglich eines Sicherheitsabschlages herangezogen. Zudem nutzen die Banken Tabellen, in denen die Werte pro Kubikmeter umbauten Raumes angegeben sind. Diese Tabellen werden vor allem bei älteren Objekten genutzt.
Letztlich kann die Bank im Sachwertverfahren natürlich noch Abschläge nutzen, die den regionalen Gegebenheiten zollen. Vor allem in ländlichen Regionen, in denen der Verkauf von Immobilien derzeit nur schwer möglich ist, werden höhere Abschläge fällig als etwa in Metropolen wie München oder Stuttgart. Wichtig ist in jedem Fall, dass die Bank eine vorsichtige Schätzung des Immobilienwertes vornimmt, um ihr Risiko so gering wie möglich zu halten. Für Darlehensnehmer bedeutet ein höherer Abschlag jedoch, dass das Darlehen unter Umständen nicht mehr im erstrangigen Bereich vergeben werden kann, wodurch nicht unerhebliche Zinsunterschiede möglich sind.
Wer mit dem Sachwertverfahren der Bank nicht einverstanden ist, kann unter Umständen einen eigenen Sachverständigen heranziehen, was jedoch wiederum mit Kosten verbunden ist.