Darlehensnehmer, die mit ihrer Bank einen Kreditvertrag vereinbaren, können unter bestimmten Voraussetzungen die Art der Tilgung selbst wählen. Dieses Vorgehen wird vor allem bei Immobiliendarlehen zur Anwendung gebracht. Neben den allgemein üblichen monatlichen oder vierteljährlichen Tilgungen kann dabei auch vereinbart werden, dass die Darlehen erst am Ende der Laufzeit durch einen Tilgungsersatz, ein so genanntes Tilgungssurrogat, zurückgezahlt werden.
Das Tilgungssurrogat kann jedoch nicht nur bei Abschluss des Kreditvertrags, sondern auch erst während der Laufzeit vereinbart werden. Ist beispielsweise ein Bausparvertrag vorhanden, der in Kürze zuteilungsreif ist, wird die Bank auf Antrag des Kreditnehmers zustimmen, dass der Kreditnehmer die Tilgung aussetzen kann. Bei derartigen Vereinbarungen handelt es sich dann um tilgungsfreie Darlehen, für die während der Laufzeit lediglich Zinsen gezahlt werden. Erst am Ende wird dann die Tilgung in voller Höhe vorgenommen.
Als Tilgungssurrogat kommen vor allem Bausparverträge, Lebensversicherungen und Fondssparpläne in Frage. Bei einem Bausparvertrag wird das tilgungsfreie Darlehen als Vorausdarlehen oder Zwischenfinanzierung bezeichnet, je nachdem, ob der Bausparvertrag bereits bespart ist oder noch nicht.
Sofern der Vertrag jedoch noch nicht vollständig angespart ist, müssen zusätzlich zu den zu zahlenden Zinsleistungen auch die Sparleistungen für den Bausparvertrag in die Haushaltsrechnung einbezogen werden. Gleiches gilt für Lebensversicherungen, für die ebenfalls monatliche, vierteljährliche oder jährliche Prämienleistungen anfallen.
Letztlich werden auch Fondssparpläne gern als Tilgungssurrogat genutzt. Neben den Zinszahlungen wird hierbei ein Investmentfonds angespart. Dieser sollte sich natürlich möglichst sehr gut entwickeln und eine Rendite über den derzeitigen Darlehenszinsen erzielen. Nur dann ist der Tilgungsersatz Fondssparplan wirklich lukrativ. Nie vergessen werden sollte allerdings, dass Fondssparpläne ein hohes Risiko bergen und auch Verluste ausweisen können. Sofern der Fonds jedoch Verluste erzielt, kann das Darlehen am Ende der Laufzeit nicht vollständig getilgt werden und es verbleibt eine Restschuld.
Tilgungsfreie Darlehen mit Tilgungsersatz werden, wie bereits erwähnt, vor allem bei Bausparfinanzierungen eingesetzt, aber auch bei Fremdwährungsdarlehen findet man diese Finanzierungsform häufig. Auch Kapitalanleger, die den Kauf oder die Renovierung ihres Mehrfamilienhauses finanzieren, nutzen die Tilgungsaussetzung gern, da Zinskosten als Werbungskosten steuerlich absetzbar sind.
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