Das Modell einer tilgungsfreien Vorfinanzierung, auch Zinszahlungsdarlehen genannt, wird in der Regel in Verbindung mit neu abgeschlossenen oder bestehenden Bausparverträgen oder Kapitallebens- beziehungsweise Rentenversicherungen gewählt. Der Kreditnehmer zahlt bei diesem Modell lediglich die Zinsen für das Darlehen, der Kreditsaldo bleibt über die Laufzeit der Finanzierung konstant. Anstelle einer direkten Tilgung tritt die Rückzahlung bei Endfälligkeit in einer Summe.
Dieses Modell bietet sich bei vermieteten Immobilien an: da keine direkte Tilgung erfolgt, bleibt der Zinsaufwand für die gesamte Laufzeit konstant – dieser kann die Steuerschuld auf die Mieteinnahmen mindern. Wird die tilgungsfreie Vorfinanzierung mit einem Bausparvertrag kombiniert, gilt die Vorfinanzierung meist bis zur Zuteilung der Bausparsumme. Dann werden das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen ausgezahlt und lösen das Zinszahlungsdarlehen ab. Die Rückführung des Bauspardarlehens erfolgt zu einem bei Vertragsabschluss festgelegten Zinssatz in gleichen monatlichen Raten – Sonderzahlungen sind dabei jederzeit möglich. Dabei kann die Vorfinanzierung eines bestehenden Bausparvertrags, die Kombination eines Darlehens mit einem neu abzuschließenden Bausparvertrags oder die Aufzahlung des Bausparkontos aus Darlehensmitteln gewählt werden – in allen Fällen besteht kein Zinsänderungsrisiko nach Ablauf des tilgungsfreien Darlehens und eine hohe Kalkulationssicherheit für die gesamte Laufzeit des Modells.
Die Kombination mit Lebens- und Rentenversicherungen beschränkt sich meist auf die Beleihung bereits bestehender und zeitnah fälliger Verträge: dabei wird die Darlehenslaufzeit auf die Fälligkeit der Versicherung ausgerichtet, die Rückzahlung der tilgungsfreien Vorfinanzierung erfolgt mit der Ablaufleistung der Lebensversicherung. Alternativ können Zinszahlungsdarlehen auch mit neu abzuschließenden Rentenversicherungen kombiniert werden. Weggefallene Steuervorteile und nur geringe Zinsunterschiede zwischen Darlehen und klassischer Kapitalversicherung haben das Modell am Markt weitgehend verdrängt. Risikoorientierte Investoren verbinden daher Zinszahlungsdarlehen mit fondsgebundenen Versicherungen oder Wertpapiersparplänen, tragen dabei jedoch das Risiko von Verlusten beim angesparten Guthabens.
Die Kondition einer tilgungsfreien Vorfinanzierung wird im Wesentlichen aus der Laufzeit, der Sicherstellung und der Bonität des Kreditnehmers bestimmt. Dabei unterscheiden sie sich kaum von den Zinssätzen für Annuitätendarlehen. Banken bieten gelegentlich Sonderkreditprogramme für Bausparvertrags-Vorfinanzierungen an.