Eigenkapital als Basis einer Investition in eine Immobilie wird häufig über Bausparverträge aufgebaut, die die Vermögensbildung mit einem Darlehensanspruch zu einem bei Vertragsabschluss festgelegten Zinssatz verbinden. Dieses klassische Bausparmodell kann jedoch auch durch Vorfinanzierungen in Bezug auf das Auszahlungsdatum und die Darlehenshöhe flexibilisiert werden.
Dabei ist zwischen zwei Ansätzen zu unterscheiden: kurzfristige Vorfinanzierungen werden in der Regel wenige Jahr oder Monate vor der Zuteilung eines bereits bestehenden und regelmäßig besparten Bausparvertrags abgeschlossen. Diese Vorfinanzierung kann sowohl das Bausparguthaben als auch die gesamte Bausparsumme umfassen. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, wird das zuvor gewährte Darlehen durch die ausgezahlten Bausparmittel zurückgeführt – wird das Bauspardarlehen in Anspruch genommen, muss dieses zukünftig bedient werden.
Wer dagegen unmittelbaren Finanzierungsbedarf hat, ohne über einen vorhanden Bausparvertrag zu verfügen, kann ein neu abzuschließendes Bausparmodell mit einer tilgungsfreien Vorfinanzierung wählen. Dabei wird ein Darlehen in Höhe der Bausparsumme nach Vertragsabschluss ausgezahlt, anstelle einer direkten Tilgung erfolgt eine Besparung des Bausparkontos. Kommt dieser Vertrag in die Zuteilung, löst die aus Guthaben und Darlehen zusammengesetzte Bausparsumme das zur Vorfinanzierung aufgenommene Darlehen ab. Danach ist nur noch das Bauspardarlehen zu tilgen.
Die Vorteile der Vorfinanzierung eines bestehenden Vertrages liegt in der schnelleren Verfügbarkeit der Bausparmittel. Auch können auf diesem Weg durch Wahl- oder Mehrzuteilung höhere Darlehenssummen als ursprünglich vorgesehen aufgenommen werden. Für das Darlehen sind Zinsen zu zahlen, die sich in der Regel am Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt für die voraussichtliche Laufzeit bis Zuteilung orientieren.
Die Vorfinanzierung eines Neuvertrages steht dagegen im Wettbewerb mit Annuitätendarlehen oder anderen tilgungsausgesetzten Modellen. Die Vorteile dieses Modells liegen in der Zinssicherheit, meist über die gesamte Laufzeit, und die damit verbundene Kalkulationssicherheit: sowohl für das Vorfinanzierungs- als auch für das Bauspardarlehen werden bei Vertragsschluss Zinskonditionen festgeschrieben, die während der Laufzeit unveränderlich sind. Ein Nachteil des Modells liegt in der anfänglichen negativen Zinsdifferenz und dem Verzicht auf die Chance, an sinkenden Marktzinsen teilzuhaben.